2016房地产公司企业如何转型发展升级?战略规划思路?物业新态?

一、房地产公司如何转型升级战略有哪些？

近日，中国人民银行等十部位联合发布了《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，获得了跨界进入金融行业的各类企业的高度重视。中国房地产行业企业也是其中最为活跃的一个族群。

作为传统的资金密集型行业，房地产与金融市场的联姻一直广泛而密切。某种意义上说，房地产作为金融资本市场最重要的抵押品和融资工具，可以归纳到大金融领域的范畴内。

从当前国内上市公司的转型战略来看，金融行业已然成为房地产商们转型的一个非常热门的领域。金融市场门槛高、资本金数量大、盈利能力强、其作为未来新经济的支柱产业的定位，更加符合资本市场上房地产商的需求方向。

总体来看，中国金融资本市场包括了保险、证券、基金、银行、互联网金融、风险投资等多个门类，从目前梳理的房地产企业转型案例来看，几乎地产商们在这些领域们都有所涉及，更有强者已经将两者结合起来，俨然成为金融地产财团的模式。

下面我们跟各位分享12家房地产公司转型金融业务的操作案例，从中我们可以发现，房地产企业转型金融战略的路径虽然千差万别，但保险和互联网金融是穿插其中最核心的两个战场。

保险是资本之王，所有的金融和地产类的经营活动都需要资本的支撑，而互联网金融是市场的新宠，是地产商们盘活存量资源最快、盈利能力最强的渠道。

下面我们来看看在金融战场上，这12大房地产军团是怎样进行战略布局的?

（一）超级公司打造综合性金融集团公司

中国有一批超级公司，他们上市的市值平均达到千亿以上，这些公司的房地产金融的玩法，与普通的品牌上市公司有着明显的不同。最大的不同就是金融与房地产的介入是系统性的，全方位的介入。

绿地、万达、复星、平安这四大金融地产巨头就是其最典型的代表。

1、绿地集团——从超级地产商转变为金融控股集团

上海起家的绿地集团，在经过前十年在地产和能源领域的快速扩张之后，最近两年随着绿地借壳金丰投资的上市，其战略变革日渐清晰。

目前具有2000亿市值的绿地借壳上市的金丰投资，已超过1600亿市值的万科，成为房地产行业名副其实的龙头公司。但绿地在上市后的战略上与万科有着本质的不同。

相比万科，绿地的战略更加多元化。绿地集团2014年实现业务经营收入达4021亿元，房地产业务只占其半壁江山。

(1)2015年开始，绿地便开启了“金融+互联网”的转型战略

总体来看，绿地在确定转型战略之后，行动极为快速。之后便进行金融牌照的收购工作、设立产业基金、并购基金、探索资产证券化、基金管理等形式多样的大宗资产定制和变现方式、第三方资产管理业务、与中国平安、阿里巴巴、腾讯公司等合作设立的“平安绿地好房宝”、“腾讯绿地宝”等理财产品。

(2)推出第一个创新实验——“绿地地产宝”互联网金融产品

绿地在2015年最重要的一个转型创新还是其推出的互联网金融服务。

2015年4月，绿地联手阿里巴巴旗下蚂蚁金服、平安陆金所，正式发布国内首款互联网房地产金融产品——“绿地地产宝”，其产品定位于服务个人投资者理财投资与中小房企资金解决方案。

地产宝首期上线产品以绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产，首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年。该产品除拥有绿地品牌优势外，还由安邦财险提供保证保险、保障本金及收益的到期兑付。目前第二期产品已在积极筹备中，将在平安陆金所平台发行。

从产品的规划来看，未来绿地地产宝将不仅仅局限于绿地的自有项目，而是要建设成为互联网房地产金融平台，通过产品设计、包装，将社会闲散资金、机构资金与地产项目有效对接。以绿地本身的品牌和资本实力做背书，着眼于为中小房企提供资金解决方案，同时为社会投资者提供“高收益、低风险”的投资产品。绿地地产宝产品第一步目标是交易量达到100亿元，成熟期规模突破500亿元。

(3)开设金融资产交易中心

不同于所有地产公司的金融战略，绿地最近独树一帜的开设了金融资产交易中心，绿地打造金融平台公司的战略一览无余。

绿地集团2014年8月在贵阳开设第一家金融资产交易中心，即“绿地贵交所”之后，近期又在哈尔滨成立了黑龙江省绿地股权金融资产交易中心，即“绿地龙交所”，为私募股权众筹融资产品提供流动性及建设具有绿地特色的交易平台。

(4)将绿地香港(HK0337)打造成互联网金融服务的主体公司

近期，绿地香港的子公司绿地金服与陆金所、众安保险、东方资产管理公司等三家机构签署战略合作协议，成为“金融产业生态圈”战略迈出关键一步。

这样的金融产业生态圈在绿地看来其本身具有巨大优势：绿地是金融场景的创造者——绿地拥有1500万目标客户群，在全国88个城市拥有500多个社区及强大的置业顾问团队，通过物业公司和互联网技术的共同努力，将实现最后一公里的金融服务。

绿地金服规划的产品线很丰富，将围绕房地产全产业链投融资市场，建立包括地产宝、业主宝、置业宝和社区宝等在内的产品库，形成可复制的多层次业务模式。目前正在积极推进“社区宝”的开发，绿地社区宝的产品形态包括社区投融资服务、朋友圈投融资服务。绿地置业宝的产品形态包括首付款投融资服务、购房优惠认购权凭证服务等等，将通过3000多个绿地置业顾问进行O2O全面推广。

未来三年，绿地金服目标是平台交易量突破1000亿，注册用户突破300万，打通500个社区。

最后我们来看，绿地打造金融控股集团未来的战略目标是：短期内金融产业成为绿地集团新的利润增长点，至2020年业务规模力争达到800亿元，利润达到100亿元;中期内，成为绿地集团多元化发展的重要支柱和集团产业升级转型的方向;从长期来说，绿地金控集团将形成自己的核心竞争力并在细分产业中有核心优势，力争“业务收入在集团内三分天下，然后占据集团收入的半壁江山”。

2、万达集团——未来万达模式的升级，本质上就是金融集团

自2014年底万达在港交所成功上市之后，2015年来，万达的战略出现了180度的大转变。从重资产往轻资产转型，从地产变成金融，从线下走到线上，万达最近半年的战略可谓天翻地覆。

从最新王健林的发言可以观察到，万达将形成一个金融集团，有别于传统的金融集团，万达金融有银行、保险、证券、支付公司、资产管理等。凭借万达的资本优势，王健林又在打造一个全品类的金融帝国。

这里，最值得一提的是万达的互联网金融战略。

王健林在最近的讲话中谈到，“万达的金融要朝着互联网金融方向走，绝不搞开门店、拉人头的传统模式。另外，利用自身优势。一是大数据优势，万达电商大数据不同于普通电商，许多人几个月才上网买一次东西，不能全面抓取消费数据。二是规模优势。万达电商今年会员发展目标是1亿，几年后将有几亿活跃会员，几十万连锁商家。万达互联网金融要充分利用这种优势，能把这部分人和商家的金融产品做好就很好了。”

为达到这样的目标，纯地产起家的万达在布局大金融的同事，也开启了人力资源架构的再造。

王健林的金融班底在最新亮相的年中会议上，包含了原建设银行投资银行部总经理王贵亚、原渤海银行行长赵世刚、原深圳证券交易所副总经理陆肖马、原快钱CEO关国光等传统金融和新兴金融的大将，整个万达金融的大版图初步浮出水面。

近期，万达通过收购快钱后，通过在快钱平台上发售“稳赚一号”众筹了50亿元，可谓是互联网金融战略的小试牛刀。

相比众筹模式，万达日后若想沿用轻资产思路拓展几百个购物中心，关键还是仰仗于其在发行REITS上的努力。

截至2015年7月，以H股流通股计价的万达商业总市值达到2700亿港元，万达院线A股市值达到888亿元。王健林掌握的两大上市平台，两家上市公司合在一起总市值达到3048亿人民币。

不同于上述从房地产开发起家转型金融的绿地集团和万达集团，复星地产、平安地产则是在原有的金融集团框架下，布局了地产板块的业务。因平安和复星的金融基因，他们在拓展地产业务的战略思路与绿地和万达则完全不同。

如果说万达、绿地做金融业务是为了转型的需要，那么本身就金融投资出身的复星、平安，投资地产则是其资产配置的一个重要渠道。

3、复星地产集团——金融资本、产业资本与地产资本的高度融合

以郭广昌为代表的复星集团起源于金融投资。复星控股早年在复星医药、钢铁、金融保险、文化、商贸等产业投资上进行了广泛的布局，为其在地产上的积累了积淀。相比万科等以产品起家的蓝筹地产公司，复星地产集团更具备了金融投资的基因。

深受股神巴菲特投资思想影响的复星管理团队，在复星国际2015业绩发布会上提出了一个独树一帜的“1+1+1”模式——保险+产业优势+蜂巢城市。

保险作为集团最重要的资金来源渠道，结合复星在产业投资领域的专业经验，在地产方面更多的是以蜂巢城市为产品形态，构成了从金融到产业、再到地产的三角架构。

从产品架构上看，蜂巢城市包括了大文化蜂巢、大金融蜂巢、大健康蜂巢、大旅游蜂巢、大物贸蜂巢等几个方向。

但从产业资金来源和投资结构上看，复星用于地产上的资本来自于其旗下的复地集团、星浩资本、星泓资本、星豫资本、星健资本五大开发平台，并打造了IDERACapital、外滩金融中心、浙商建业、星堡、星景、策源等多条产品线。

截至2015年7月15日，复星母公司港股上市的复星国际市值已达到1374亿港元。

4、平安不动产集团

平安地产是近年快速崛起的大鳄。以保险业起家的中国平安，作为中国金融巨头，其所管理的上万亿资本帝国，对房地产方面一直存在资本配置的需求。

截止2014年末，平安不动产公司管理的资产规模将近500亿元。

平安在地产方面的渗透主要通过不动产投资、入股房地产企业、房地产金融等方面进行渗透。

(1)进行不动产项目投资

与安邦、生命人寿等保险公司在二级市场大举购买房地产股票不同的是，平安对房地产的投资更多的是进入到与房地产开发商合作，直接在房地产项目上进行投资。

从2011年起，平安寿险获得了PE与不动产双牌照，就启动了不动产投资的举措。

保险资金追求的是长期的稳定回报，核心城市的核心物业符合这一要求。因此，险资偏好一、二线城市核心商业区办公楼、综合体的投资逻辑一直被沿用至今。而早期平安投资的这些物业，现在基本都交由平安不动产统一管理。

在这些项目中，商业项目多集中在一、二线城市的核心区域，如深圳平安金融中心大厦、广州金融城等。

2015年1月，华润、首开、平安联合体以86.25亿元豪夺丰台区白盆窑地块。据首开董秘王怡透露，该项目由华润、首开来主导操盘，平安则是同股同权益，财务投资为主。

如今，平安旗下的不动产业务已涉足商业、住宅、养老、工业物流、房地产金融+电商等多个领域。平安在浙江桐乡、云南西双版纳、浙江乌镇开发养老项目，并采用“租赁+出售”的操作模式;平安还在成都空港和龙泉布局了工业物流地产。此外，平安的地产版图还扩张到了海外，在英国伦敦、美国波士顿等地购置商业不动产。

在2014年8月-2015年2月期间，平安不动产已经投入超过300亿元人民币扩充土地储备。

(2)与品牌房地产开发商合作

平安与品牌开发商频繁互动，包括招商、华润、首开、金地、朗诗、世茂等房企均与平安有合作项目，产品类型涵盖住宅、商业等。2015年4月，平安更是直接以63亿元收购了碧桂园9.9%的股份，成为碧桂园第二大股东。不过，平安与碧桂园的合作远不止于项目开发上的投资。

据媒体报道，在碧桂园社区服务APP中，将会嵌入中国平安任意门及平安付，推广使用平安付支付物业管理费、水电费、煤气费和其他收费服务;还要针对物业管理、O2O平台、电商、金融服务、养老、医疗、物流等等定制式的设计合作方案。

(3)打造平安好房网，进军互联网金融和房地产电商

2015年，引起房地产中介代理行业广泛注意的是，其高调推出的平安好房网。房地产电商性质的平安好房网有更明显的互联网金融色彩。

目前，平安好房相继推出了“好房宝”、“好房贷”等互联网金融产品，业务涉及“好房金融”、二手房买卖、租房、房产众筹、管家服务，涵盖地产领域的诸多方面，正在打造O2O模式的“房地产金融”闭环生态圈。

截至2015年7月15日，中国平安总市值7354亿元。

我们看到，上述绿地、万达、复星、平安等四大公司，都在致力于构建一个全品类的金融帝国。中国上千亿市值的企业中，除了行业领袖万科在金融布局上，只有27亿投资介入徽商银行资本外，其他超级公司均在金融上有深入布局。

万科虽未直接介入金融行业，但其与金融资本的合作一直没有间断过。

（二）品牌上市公司全面拥抱金融资本

相比上述千亿级超级公司的房地产金融战略，一批百亿级房地产公司对全面转型金融业也是跃跃欲试。往往这些品牌公司在前些年涉足房地产行业的同时，就已同时掌控了众多金融行业资源。因此，在如今的市场环境下，他们继续进行转型也是顺势而为。

这里最值得一提的是这些公司也并无巧合的与保险资本进行了联姻。

保险是金融之王，是金融业中资金最充裕的品类。往往在资本市场上扮演者投资者中的投资者的角色。

房地产企业与保险公司的联姻本身就天生就有契合度。房地产需要保险资本的计入，保险资本需要中长期稳定的大额投资对象的投资。

因此我们看到在房地产金融的交界部位，保险资本是最活跃的一个领域。

1、泛海控股：使金融取代地产成为集团三大产业之首

从山东青岛起家的中国另一资本大鳄泛海系，一直是业内房地产企业关注的另一个标杆。自2014年初收购民生证券，泛海控股拉开了打造跨行业资本运作平台的序幕，在“金融+房地产+战略投资”战略转型思路下，公司开始了大刀阔斧的系列调整和运作，通过收购和增资，率先取得证券、信托、期货业务，进而收购民安财产保险，金融控股平台初具规模。

从其具体战略来看，在纳入民生证券、民生信托、民生期货、民安财险以及即将设立的“民金所”、泛海担保、泛海基金等金融子公司后，泛海控股融合泛海集团及旗下民生控股已涉猎的产业基金、典当、银行等其他金融牌照，金融全牌照目标仅差“租赁”。公司计划尽快取得保险中的寿险、再保险、黄金交易、外汇交易等其他牌照，继续完整金融版图。

同时积极布局互联网金融，与“战略投资”板块形成联动，横跨国内国际两个市场，成为未来发展的重要支撑。

二、房地产企业公司发展规划思路。

当前，在加快城市化的进程中，小城镇正起着日益重要的作用。小城镇是一个区域的政治、经济、文化、教育、科技和社会服务的中心。它不仅可以为人民的生产生活提供基本的物质保障，还可以带动相关产业部门的发展，对区域经济的发展起着重要作用。未来的几十年，将是我国城市化进程的快速发展时期，也是小城镇迅速扩张的黄金时段。作为拉动小城镇建设的房地产业，将会成为这个时期经济社会舞台上的重要角色。但是，目前小城镇房地产业发展中存在的种种问题，严重影响了小城镇建设，影响着地方经济的发展。因此，合理地制定小城镇房地产发展规划，已是迫在眉睫的问题。

一、小城镇房地产建设中存在的问题

1、规划编制不合理。小城镇房地产没有做到成片开发，居民住宅分散，难以形成规模，土地资源使用效率普遍不高，浪费闲置现象严重;城镇规划不合理，住宅区、工业区、商业区混杂在一起，过多地兴建商品楼，缺乏层次感，严重影响城镇居民的居住质量。有些城镇规划管理工作混乱，城镇规划方案变动频繁，导致了房地产开发的杂乱无序，给居民的生产生活带来诸多不便。

2、建筑形态缺乏特色，开发档次不高。目前，大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。居民住宅也多为平房和低矮的楼房。这种雷同的规划和建筑形态上的千篇一律使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。另外，小城镇房地产开发的投资主体是企事业单位和规模较小的房地产企业，资金实力比较弱，资金分布相对分散，房地产的开发水平比较低。

3、生态环境遭到破坏。一些房地产开发企业和城镇居民乱开发、乱建设，基础设施和配套设施严重滞后，导致污水横流，垃圾乱倒，大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内。

4、物业管理落后。从小城镇管理的现状来看，居民住宅分散、杂乱，即使集中在一个住宅小区内，也普遍存在着户数少、规模小的问题，使得物业管理难以开展;城镇居民的生活水平参差不齐，物业管理费用收缴困难;住房产权多元，既有公房，也有私房，物业管理难以协调;物业管理责任不清，从业人员少，业务水平低，小城镇物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。

二、上述问题产生的原因

1、规划严重滞后于小城镇发展。我国农村城镇化的过程是一种自下而上城市化的过程，政府的调控对小城镇的发展有着重要作用。但从我国小城镇的发展现状来看，规划严重滞后于小城镇的发展，主要表现在两个方面：首先，土地利用规划滞后于小城镇建设规划，土地利用规划未能对城镇规划起到指导和约束作用。目前，小城镇的发展主要是以外延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以发挥，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。其次，小城镇规划的编制不合理，在编制规划时缺乏科学性，把标准定得过高，浪费了大量的土地资源;编制规划时缺预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制;规划不注意小城镇内部资源的充分利用，不注意旧区的改造，不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的低下;各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区相互混杂，功能难以发挥。

2、房地产开发投资能力不足。房地产投资不足且来源分散，这是制约小城镇房地产业发展的重要因素。从投资结构来看，国家和集体的投资呈现递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。房地产的投资能力严重不足，特别是支持小城镇建设的中长期贷款不足，且资金的运作不规范。这种状态导致了在小城镇建设初期投资不足，基础设施规模过小，而在后期规模扩张后改建的压力增大。小城镇建设中的非规范的资金运作使得小城镇的发展难以和真正的市场机制接轨，房地产开发资金难以做到滚动使用。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚作用。

3、小城镇房地产企业素质不高。在小城镇从事房地产业开发的企业都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题。他们在开发建设中，容易忽略住宅的质量、风险等高层次的问题，形成了低层次、低技术含量的简单再生产，最终导致了小城镇房地产开发的档次不高。

4、相关配套改革滞后。一是城镇行政管理体制不适应;二是城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动。特别是户籍、劳动就业和社会福利等政策限制了农村剩余劳动力向小城镇的转移，使得小城镇房地产商品的消费受到限制;三是土地使用制度改革滞后。就居住用地而言，农村宅基地一般是无偿或低价取得，而小城镇居住用地一般通过出让方式取得，两者的取得成本不同，影响了农民进城的积极性，使得小城镇房地产业的发展缺乏后劲，造成了住宅的有效需求不足。找房地产资料 到中国地产商 www.zgdcs.com

三、对小城镇房地产规划的几点思路

小城镇房地产规划要坚持全面规划、合理布局、规模适度、保护生态的原则，要实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。

1、编制科学合理的规划。小城镇房地产开发关系到小城镇的健康发展，而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇房地产业进行宏观调控的重要技术手段。因此，小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则，避免规划跟着开发走。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的情况下，通过规划的约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。

2、增强房地产业的积聚功能。小城镇房地产业的发展必须以经济发展为出发点和落脚点。只有经济发展了，城镇的积聚功能才会提高，因而在加快小城镇建设、发展第一产业的同时，必须大力发展二、三产业，以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此，一是要以当前正在进行的产业调整为契机，通过制定合理可行的政策措施，吸引工业和商服业向小城镇聚集;二是要采取各种措施提高小城镇的投资能力，通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的贷款政策，鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力，为房地产业的发展提供良好的基础设施环境，从而推动小城镇房地产业的健康发展;三是要完善配套管理措施。小城镇房地产业的健康发展，必须要有相应的政策措施与之配套。要改革现有的城镇行政管理体制，适当扩大小城镇的行政管理权限，尽量减少繁琐的审批手续及相关费用。要不断深化土地使用制度改革，实行小城镇住宅用地指标周转制度，通过压缩分散的农村宅基地，将得到的用地指标集中起来，进行居住小区的建设。

三、2016房地产公司公司企业转型新业态

刚刚过去的2015年中国商业地产(专题阅读)行业经历了史无前例的深度极寒。一方面实体商业消费低迷，另一方面电商的竞争猛烈，再一方面大量新增供给迟迟无法消化，市场正在经历痛苦的去库存周期。

根据睿意德的统计数据，2015年主要城市购物中心(专题阅读)实际开业率只有52%，其中上海表现最佳，开业了26个购物中心，实际开业率也只有61%。

大量的购物中心延迟开业，反映出从2009年中国4万亿拯救世界金融危机的投资后，资本的盛宴和饮鸩止渴式的政府投资，带来了严重的后遗症。

如今中国经济正经历油价暴跌、房地产投资降速到零增长，水泥、钢铁、煤炭消费极度低迷，波罗的海干散货指数接近冰点，传统行业正在痛苦的去产能，这一切都意味着中国经济的镀金时代结束，未来3~5年是关键的转型期，转得好进入欧美经济模式，转得不好进入到拉美经济模式。

中国商业地产行业的经历更是首当其冲，业内人士讨论的焦点话题已经是创新与转型。整个行业的供给侧改革已经到了不得不做的生死攸关的时刻。

1、2015年商业地产行业已到冰点，整体行业形势将逐步回暖

进入到2016年，地方政府供地意志主导的产能过剩的因素正在快速消化，2015年的衰颓局势已让投资者吃透了苦头，理性预期告诉市场未来新增供给将明显减少。

再看实体消费方面。镀金时代的中国排浪式的大众消费狂潮被电商冲击得七零八碎，于是实体商业拼命寻找O2O式的救命稻草。如今O2O泡沫破灭，风险资本血流成河，市场才意识到原来O2O只是工具，根本无法实现大逆转。

如今，市场已经达成共识的是，在2016年进入中产阶级消费为主导的个性化消费时代，实体商业的产品打造必须回归价值创造的本质：即从兜售商品到兜售生活方式。

2、大跃进时代结束，单个新开购物中心体量下降，产品回归小时代

放眼望去，2015年中国各大城市商业地产市场高耸的空置率数字、冷清的商场已经让镀金时代的冲动的投资者们付出了痛苦的代价。高大上的城市级商业供给饱和的同时，市场转向纵深化发展。中小体量、立足本地、主题聚焦、服务完备的特色购物中心将成为广为接受的新理性发展模式。

根据睿意德的统计，2015年上海商业地产已经率先进入了小产品的时代。2015年入市的项目以8万平米体量以下的社区型及区域性项目为主。

3、收购兼并和项目转型将成为新常态

可能很多从业人士认为去库存还离自己太遥远，只是中央政治局们关心的话题。其实商业地产界的去库存问题已经迫在眉睫。

2016年，在信用紧缩周期和中央处理僵尸企业的铁腕政策下，去库存对于那些苟延残喘的商业项目来说，意味着问题贷款被处理、股权被并购，冗余的从业人员被清退，不产生效益的资本被挪出这个产业。

与此同时，如大悦城等一批行业内的优质企业开始在此伺机并购，用自身良好的资本实力、管理模式、消费者粉丝群体，去盘活那些僵尸项目。

并购的目的不是同质化竞争，而是将率先创新转型的店铺、理念和创新的产品代入到曾经无效的同质化的市场，从而激发市场的消费意愿，让大量二三线城市项目尽快跟一线城市的经营水准对齐，让这些城市居民的生活水平尽快享受到发达的一线城市产品创新带来的红利。

4、打造场景式消费将成为市场主流

2015年底，苏州诚品、上海MUJI旗舰店、上海大悦城二期等一批商业项目的横空出世，又将中国商业地产的产品创造带入了一个新到高度。他们的出现将原先中国商业项目的标杆从芳草地、K11式的艺术体验，转向了更贴近市民的生活方式场景消费。

购物中心里的店铺已经打破了品类的界限，零售、餐饮、文化的混搭构成了新场景的发展要素。

在进入中产消费的2016年，锁定个性化的细分人群，突破单间商铺的空间藩篱，打造主题化的场景，在场景下激发消费，这种模式必然将成为业内大规模流行的吸客和店铺营造手法。

场景消费模式将不再局限于一线城市，大量二、三线城市也将享受到场景特色的红利。在场景式革命的推动下，中国广大内陆城市的商业消费将迎来更加绚烂的生活方式进化。